FAQ - Die wichtigsten Begriffe aus der Immobilienwelt

Abdichtung

Die Abdichtung verhindert, dass Wasser und Feuchtigkeit in Bauwerke eindringen und ist in der DIN 18 195 geregelt. Abdichtungen erfolgen üblicherweise über bitumenbasierte Spachtelmassen, ggfls. zusätzlich über ein Dränagesystem. Das Mauerwerk wird mit einer Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgedichtet. Flachdächer verfügen üblicherweise über eine bituminöse Dachbahn.

 

Abnahme

Die Abnahme stellt die Übergabe einer erbrachten Leistung dar (Besitzübergang). Diese erfolgt bspw. als Kontrolle der Baubehörde auf eingehaltene Vorschriften (Rohbauabnahme, Schlussabnahme), durch den Erwerber einer Bebauung, oder als Rücknahme einer Bestandswohnung durch den Vermieter. Die Abnahme knüpft sich an unterschiedliche Rechtsfolgen, die mit ihr einhergehen.

 

Abgeschlossenheit

Im Rahmen der Aufteilung eines Gebäudes in Wohneinheiten prüft das Bauordnungsamt, ob die Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind, d. h. über Wände und Decken verfügen und ein abschließbarer Zugang zu jeder Einheit besteht. Die Behörde erstellt dann die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, die (zusammen mit dem Aufteilungsplan) zwingende Voraussetzung für eine Aufteilung in Wohnungseigentum ist.

 

Altlasten

Die Umweltbehörden der Kommunen führen Altlastenkataster, in denen Grundstücke verzeichnet sind, wenn Bodenverunreinigungen bestanden, oder vermutet werden, die vor einer Bebauung beseitigt werden müssen. Dies kann bspw. vermutet werden, wenn das Grundstück industriell genutzt worden ist, oder ein Heizölverlust bekannt ist.

 

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan stellt die Grundrisse, Schnitt- und Ansichtzeichnung dar, die im Rahmen einer Aufteilung in Wohnungseigentum (zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung) zwingend erforderlich ist. Dabei müssen sämtliche zu einer Wohneinheit gehörenden Räume mit der Wohnungsnummer gekennzeichnet sein. Der Aufteilungsplan muss der Baugenehmigung entsprechen und wird von der Genehmigungsbehörde überprüft.

 

Bauakte

Die Gemeinde führt in ihren Bauordnungsämtern eine Bauakte, in die BürgerInnen mit einem berechtigten Interesse Einblick nehmen können. Dies besteht, wenn es sich um den Eigentümer handelt, oder bspw. der Sachverständige mit einer Vollmacht vorstellig wird. Die Bauakte enthält die relevanten Genehmigungsunterlagen, sowie Pläne und Zeichnungen des Gebäudes.

 

Baulasten

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Gemeinde, und sind im sogenannten Baulastenverzeichnis eingetragen, dass beim Bauamt geführt wird. Einblick darf nehmen, wer ein berechtigtes Interesse nachweist (Eigentümer oder Sachverständiger mit Vollmacht).

 

Bauschäden

Bauschäden entstehen durch ein Schadensereignis (Sturmschaden, Wasserschaden) oder eine unterlassene Instandhaltung und müssen instand gesetzt werden. Im Gegensatz dazu ist ein „Baumangel“ auf eine mangelhafte Bauausführung zurück zu führen.

 

Baumängel

Baumängel liegen vor, wenn die Leistung des Bauunternehmers nicht ordnungsgemäß ausgeführt ist. Dies liegt vor, wenn die Ausführung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht, oder von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ein Bausachverständiger nimmt hierzu üblicherweise einen Soll-Ist-Vergleich vor, mit dem Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können.

 

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan regelt, auf welche Art und Weise in einem zonalen Bereich gebaut werden darf. Die Vorgaben reichen von Beschränkungen von Art und Maß der baulichen Nutzung, über die zulässige Geschosszahl bis zur Vorgabe von Dachform /-neigung. Der Bebauungsplan wird durch Satzung einer Kommune beschlossen, und tritt mit der Veröffentlichung in Kraft.

 

Beleihungswert

Im Rahmen einer Finanzierung beauftragen Banken und Sparkassen einen Immobiliengutachter, den Beleihungwert i. S. d. § 198 PfandBG zu ermitteln. Der Beleihungswert ist ein „vorsichtiger“ Wert, der unabhängig von vorübergehenden konjunkturell bedingten Wertschwankungen ohne Berücksichtigung spekulativer Elemente voraussichtlich erzielt werden kann.

 

Beschlusssammlung

In einer Wohnungseigentumsanlage (WEG) muss der Verwalter eine Beschlusssammlung führen, in der sämtliche Beschlüsse der vergangenen Eigentümerversammlungen protokolliert sind. Wohnungseigentümer haben das Recht, Einblick in die Beschlusssammlung zu nehmen.

 

Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte sind lagetypische Durchschnittspreise, die vom Gutachterausschuss ermittelt und veröffentlicht werden. Diese werden aus Grundstücksverkäufen abgeleitet, und beziehen sich auf ein bestimmtes Kriterium hinsichtlich des Entwicklungszustands, der baulichen Ausnutzung (z. B. Grundstücksgröße), des Erschließungszustands, Stichtags u.v.m. Der Gutachterausschuss gibt Umrechnungsdaten bekannt, mit denen der Bodenrichtwert auf das Bezugsgrundstück angepasst wird.

 

Bodenwert

Der Bodenwert ist der kapitalisierte Betrag einer Grundrente, und wird durch einen Gutachter „indirekt“ über die Anpassung eines geeigneten Bodenrichtwerts, oder „direkt“ über Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke abgeleitet und festgelegt. Der Bodenwert geht in den normierten Verfahren (Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert) in den Verkehrswert ein.

 

Energieausweis

Die Energieeinsparveordnung (EnEV 2014) fordert, dass jedes Gebäude über einen Energieausweis verfügt bzw. dieser -spätestens bei Verkauf oder Vermietung- einem Käufer oder Mieter vorgelegt wird. Der Energiekennwert wird auf Basis des berechneten Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs ermittelt. Der Verbrauchskennwert ist jedoch vom Nutzerverhalten beeinflusst.

 

Erbbaurecht

Gebäude können auf einem sogenannten „Erbbaurecht“ bestehen. In diesem Fall besitzt der „Eigentümer des Gebäudes“ nicht das Grundstück, sondern hat dies auf eine Zeitspanne (üblicherweise 99 Jahre) vom Grundstückseigentümer „gepachtet“. Das Erbbaurecht entsteht mit einem Erbbaurechtsvertrag und kann verkauft oder beliehen werden.

 

Erbschaftsteuer

Erbschaften oder Schenkungen sind in Deutschland steuerpflichtig, soweit diese einen Freibetrag übersteigen. Der Freibetrag ist vom Verwandtschaftsverhältnis abhängig und liegt zwischen 20.000 – 500.000 €. Grundvermögen unterliegt der Besteuerung, wobei vermietete Immobilien mit 90 % ihres Wertes angesetzt werden. Das Finanzamt ermittelt den Wert auf Basis der Eckdaten. Der Steuerpflichtige kann mit einem Wertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen einen geringeren Wert nachweisen und damit u. U. die Steuerlast mindern (§ 198 BewG.).

  

Grunderwerbsteuer

Der Grundstückskauf wird mit der sogenannten „Grunderwerbsteuer“ besteuert, die sich je nach Bundesland auf 3,5 - 6,5 % beziffert. Die Grunderwerbsteuer bezahlt üblicherweise der Käufer.

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird durch die Kommune erhoben.

Instandhaltungsrücklage

 

Liquidationswert

Soweit ein Grundstück mit einer unwirtschaftlichen, schadhaften Bebauung bebaut ist, kann der Verkehrswert aus dem Liquidationswert berechnet werden. Dieser stellt den Bodenwert dar, der hier um die Kosten der Freilegung (Abbruch) gemindert werden.

 

Maklerprovision

Immobilienmakler berechnen für ihre Vermittlungsleistung eine Provision. Diese liegt üblicherweise bei zwischen 3 - 6 %, zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer. Daraus ergeben sich (Brutto-) Sätze von 3,57 bis zu 7,14 % (bei 19 % Umsatzsteuer).

 

Miteigentumsanteil

Wohnungseigentum besteht aus dem Sonder- oder Teileigentum, in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dies ist ein fiktiver Bruchteil, der zumeist in X / 1.000stel oder / 10.000stel angegeben wird. Die laufenden Kosten der Gemeinschaft werden üblicherweise nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Der Miteigentumsanteil ist in der Teilungserklärung ausgewiesen, und im Grundbuch verbucht.

 

Notargebühren

Ein Grundstückskauf ist in Deutschland beurkundungspflichtig (§ 311b BGB). Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich und berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG.). Diese betragen etwa 1,5 % des Kaufpreises. Notare sind unparteiisch tätig. Soweit Ihr Vertrag rechtlich geprüft werden soll, sollten Sie einen Anwalt und/oder Steuerberater hinzuziehen.

Rohbauland

 

Sondereigentum

Das Sondereigentum stellt die „zu Wohnzwecken“ dienenden Räume einer Wohnungs-eigemtümergemeinschaft (WEG) dar, die zur alleinigen Nutzung vorgesehen sind. Im Gegensatz dazu werden die „nicht zu Wohnzwecken dienenden“ Räume als Teileigentum bezeichnet.

Das Sonder- oder Teileigentum besteht in Verbindung mit einem sogenannten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

 

Teileigentum

Das Teileigentum stellt die „nicht zu Wohnzwecken“ dienenden Räume einer Wohnungs-eigemtümergemeinschaft (WEG) dar, die zur alleinigen Nutzung vorgesehen sind. Im Gegensatz dazu werden die „zu Wohnzwecken dienenden“ Räume als Sondereigentum bezeichnet.

Das Sonder- oder Teileigentum besteht in Verbindung mit einem sogenannten Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

  

Teilungserklärung

Eine Wohnungseigentumsanlage (WEG) kann durch einen Einräumungsvertrag oder durch die zu beurkundende Teilungserklärung begründet werden, wobei die Teilungserklärung üblich ist. Dabei teilt der Grundstückseigentümer sein Grundstück in mehrere Einheiten auf. Die den jeweiligen Einheiten zugeordneten Räume stellen bei Wohnzwecken „Sondereigentum“, bei nicht-zu-Wohnzwecken „Teileigentum“ dar. Diese verfügen zudem über einen Miteigentumsanteil (Bruchteil) am Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftseigentum ist bspw. das Grundstück sowie gemeinschaftliche Räume (Treppenhaus, Kellerflur, Tiefgarage) und Bauteile (Dach, Heizung, Steigleitung).

 

Tilgung

Die Tilgung stellt die Rückzahlung eines Darlehens dar. Die monatlich zu zahlende Rate nennt sich Annuität und setzt sich auf Zins und Tilgung zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt der Darlehensbetrag, und damit auch der absolute Zinsbetrag. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatl. Rate konstant, sodass der absolute Zinsbetrag sinkt, der Anteil der Tilgung steigt.

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) ist in § 194 BauGB definiert.

  

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum kann durch Einräumungsvertrag oder Teilungserklärung begründet werden. Die Teilungserklärung bedarf einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, sowie des Aufteilungsplans, in dem festgelegt wird, welche Räume welcher Einheit zugewiesen werden.

Die zu Wohnzwecken dienenden Räume alleiniger Nutzung sind „Sondereigentum“, nicht-zu-Wohnzwecken dienenden Räume „Teileigentum“. Diese bestehen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.